2019年5月23日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院主办的“2019中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十七届中国房地产投融资大会”在北京举行。研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善研究方法和指标体系，进行全面客观评价，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的经济增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

在此次研究中，保利发展荣膺“2019沪深上市房地产公司综合实力TOP10”、“2019沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10”、“2019沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“2019沪深上市房地产公司投资价值TOP10”等多项殊荣。

保利发展控股集团股份有限公司（简称“保利发展”）成立于1992年，是国内最早从事不动产投资开发的企业之一。公司致力于打造“不动产生态发展平台”，以扎实的不动产投资、开发、运营、资本运作能力为基础，提供基于行业生态系统的综合服务，同时，坚持全国化战略布局，以一、二线城市为核心，向城市群、城市带纵深发展，清晰的战略方向助力公司充分把握城镇化水平快速提升带来的发展机遇，经营业绩与盈利水平节节攀升，企业综合实力稳居行业前列。

销售：业绩再创新高，销售额突破四千亿

2018年，保利发展紧抓市场窗口，合理铺排销售节奏，在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的背景下，销售金额突破四千亿的台阶，达4048.17亿元，同比增长30.91%，市场占有率提升至2.70%；签约面积2766.11万平方米，同比增长23.36%，彰显企业强劲实力。

保利发展对重点城市的持续深耕是其业绩增长的关键，2018年单城销售额超百亿城市有12个，同比增加3个城市，其中广州实现签约400亿元，佛山、北京超过250亿元，东莞、中山等首次突破100亿元。从城市能级来看，保利发展的销售金额贡献仍主要来源于一二线城市，销售额贡献率为77%；三四线城市贡献率则增长5个百分点至23%，主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩贡献。

图：保利发展2014-2018年销售业绩情况

布局：加大重点城市深耕，充裕土储提供发展动力

2018年保利发展放缓增量拓展，拓展项目共计132个，新增容积率面积3116万平方米，同比降低31.1%；拓展成本为1927亿元，同比降低30.3%。保利发展持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，从拓展金额和面积来看，一二线城市占比分别为74%和61%；三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。从拿地方式来看，保利发展持续多元化获取土地方式，除了招拍挂外，通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式新增75个项目，占全年拓展金额及拓展面积的54%、58%。

截至2018年底，保利发展储备资源丰富，待开发土地储备面积9154万平方米，保障企业未来2-3年的开发需求，其中一二线城市占比约60%，城市群周边的核心三四线城市占比30%，六大城市群合计占比69%，充裕的土地储备和良好的土储结构，为企业的持续发展提供发展动力。

图：保利发展各城市群土地储备分布情况

财务：盈利能力持续提升，财务安全稳健

随着销售业绩的稳步提升，保利发展经营规模不断扩大，盈利能力持续提升。2018年，保利发展实现营业总收入1945.55亿元，同比增长32.66%；净利润261.49亿元，同比增长32.78%；归属母公司净利润189.04亿元，同比增长20.92%。得益于结转项目价格上升，保利发展的毛利率及房地产结转毛利率分别同比提升1.45、2.18个百分点至32.49%、32.68%；净利润率为13.44%，与2017年基本持平。

图：保利发展2014-2018年盈利情况

与此同时，在行业融资环境全面收紧的情况下，保利发展持续优化资金管理。一方面提高销售回笼管理精细度，2018年累计实现销售回笼3562亿元，回笼率达88%；另一方面通过多种融资渠道募集资金，发行3年期中期票据50亿元、美元债10亿美元，发行永续中期票据15亿元，融资实力强劲。截至2018年底，保利发展现金持有量约1134.31亿元，持有资金充裕；资产负债率77.97%，基本保持稳定；净负债率80.55%，同比降低5.82个百分点，资产负债结构合理，具备较强的抗风险能力；账面有息负债2636.57 亿元，其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%，有息负债综合成本仅约5.03%，具备突出的规模及成本优势。

业务：两翼业务加速市场处发展，与主业协同并进

2018年，公司完成更名，由保利地产升位为保利发展，在更高的战略定位上，保利发展将十三五战略规划的“一主两翼”内涵升级为“不动产投资开发为主，综合服务与不动产金融为翼”，赋予其更具时代意义的新内涵，打造“不动产生态发展平台”，进一步加快多元化产业的快速发展。

在多元化业务方面，保利发展重点培育两翼业务，围绕不动产投资开发，搭建覆盖物业管理、销售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。在综合服务方面，保利物业管理布局全国131个城市，目前，保利物业的赴港上市进程也在推进之中；代理板块保投顾与业界龙头合富辉煌完成股权整合，双方一二手物业代理业务融合发展，累计覆盖超150个城市，代理项目超1700个；商业管理板块运营项目65个，管理面积266万平方米，累计外拓购物中心10个、酒店4个，以轻资产模式实现品牌及管理输出；公寓、教育、康养等板块也取得一定发展。不动产金融方面，保利累计基金管理规模逾1000亿元，累计投资项目超过150个。

图：保利发展多元化业务发展情况

结语

2018年，保利发展品牌战略全新升级，并坚持城市群深耕战略，瞄准收购兼并机遇，在稳健的基础上继续提速发展，综合实力持续提升。未来，面对行业竞争加剧和集中度的快速提升，保利发展将继续发挥在融资、拓展、运营管理等方面的专业优势，积极把握区域市场的结构性机会及多元化产业发展机遇，加快布局综合服务与不动产金融市场，培育新的业务增长极。